原创钜派投资01-12 20:54

摘要: 房子是用来住的,住房租赁市场是未来重要发展方向。


10月18日十九大隆重开幕,报告提出14条构成新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略,要求2035年基本实现社会主义现代化,2050年把我国建成社会主义现代化强国等多方面内容。报告对于房地产市场着墨不多,重点提到:加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。


01

新晋热点三四线将加码“四限”

信贷资金监管愈加严苛

2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位,十九大再度予以重申,显示本轮房地产调控的主基调仍在延续。

一方面,积极支持居民自住和改善性住房需求。受困于高库存风险,部分三四线城市仍是当下房地产去库存的难点所在,要因城施策去库存,重点支持进城人员、城市低收入群体购房需求,以便更好、更快地实现三四线城市库存去化;另一方面,着力打击投资、投机性炒作需求。鉴于热点一二线城市市民购房需求异常旺盛,房价依旧面临着一定的上涨压力,短期内“四限”政策暂无退出的可能性,本轮房地产调控有望贯穿更长的时间周期。并且,现有调控城市将进一步扩容,受制于房价上涨过快,或多或少透支未来市场预期,以淮安、盐城、徐州等为代表的新晋热点三四线城市将成为下一阶段调控重点,预计更多三四线城市将跟进落地乃至升级“四限”新政,以便缓解房价上涨预期,维稳房地产市场。

为了防范金融业系统性风险,金融去杠杆仍在有序推进,房地产市场更是成为金融去杠杆重要环节之一。近期,北京、南京等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作,重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向,广州更是暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷。在抑制资产价格泡沫的大背景下,房地产行业去杠杆的过程并不可逆,银行业金融机构将重点加强“首付贷”、“消费贷”等资金监管,以防信贷资金违规流入房地产市场。


02

租购并举住房制度需供地予以支持

并培育规模化租赁企业

目前,住房租赁市场无疑是市场热议的话题,继中央发文选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作,多个城市纷纷跟进,将利好新政具体落实到执行层面。更为重要的是,土地供应端予以积极支持,上海、杭州、广州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地,租赁用地成交规模持续提升。以上海为例,供地节奏明显加快,纯租赁用地出让的案例明显增多,另有多宗商办用地改性为租赁住房。并且,地理位置优越,不乏市中心乃至滨江片区绝版地块,侧面反映上海市政府发展租赁市场的决心。我们认为构建租购并举的住房制度乃是房地产市场长效机制的重要环节,预计更多大中城市将着力发展住房租赁市场,并在供地环节予以重点支持。

住房租赁市场快速发展与培育规模化住房租赁企业密不可分,一方面,住房租赁企业宜进一步扩容。鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务,从而分得租赁市场的一杯羹;另一方面,要支持住房租赁企业做大、做强。鉴于租赁企业普遍面临着融资难、融资贵的困境,“短板”效应愈加凸显,显著拖累企业发展步伐。下一步宜加大对住房租赁企业的金融支持力度,降低融资门槛,拓宽融资渠道,支持企业发行公司债券、资产支持证券、房地产投资信托基金(REITs)等融资工具。长期来看,房地产市场将逐渐形成“高端有供应、低端有保障”的住房制度,租赁市场或将与交易市场分庭抗礼,重点保障城市低收入群体居住需求,以便实现全体人民住有所居、安居乐业的长远目标。


03

提高人民收入水平及购买力

助推房地产市场更好、更快发展

房地产市场平稳、向好发展离不开强劲的经济基本面支撑,人口、收入水平均是重要考虑因素,报告多次提及:提高人民收入水平,拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道,缩小收入分配差距等。我们认为无论是第一阶段基本实现社会主义现代化,还是第二阶段建成社会主义现代化强国,人民生活水平的提高才是关键,经济发展成果将在居民收入中得以体现,在经济增长的同时实现居民收入同步增长随着居民购买力持续提升,有助于提振市民购房需求,房地产市场明显受益,成交量将持续高位运行。随着中等收入群体的壮大,必将成为房地产市场最为坚定的购房群体,中高端改善性需求将持续释放,助推房地产市场更好、更快发展。



综合而言十九大为我国下一步发展指明了方向,而在房子是用来住的、不是用来炒的基本定位前提下,“四限”政策仍需从紧执行,更多三四线城市将落地乃至升级调控。住房租赁市场将是未来重要发展方向,住房制度改革正加速推进,加快建立租购并举的住房制度。



十九大报告主要内容汇总


主要矛盾

中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。


? 发展目标

综合分析国际国内形势和我国发展条件,从2020年到本世纪中叶可以分两个阶段来安排。

第一个阶段,从2020年到2035年,在全面建成小康社会的基础上,再奋斗15年,基本实现社会主义现代化。到那时,我国经济实力、科技实力将大幅跃升,跻身创新型国家前列;人民平等参与、平等发展权利得到充分保障,法治国家、法治政府、法治社会基本建成,各方面制度更加完善,国家治理体系和治理能力现代化基本实现;社会文明程度达到新的高度,国家文化软实力显著增强,中华文化影响更加广泛深入;人民生活更为宽裕,中等收入群体比例明显提高,城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小,基本公共服务均等化基本实现,全体人民共同富裕迈出坚实步伐;现代社会治理格局基本形成,社会充满活力又和谐有序;生态环境根本好转,美丽中国目标基本实现。

第二个阶段,从2035年到本世纪中叶,在基本实现现代化的基础上,再奋斗15年,把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。到那时,我国物质文明、政治文明、精神文明、社会文明、生态文明将全面提升,实现国家治理体系和治理能力现代化,成为综合国力和国际影响力领先的国家,全体人民共同富裕基本实现,我国人民将享有更加幸福安康的生活,中华民族将以更加昂扬的姿态屹立于世界民族之林。


? 房地产

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。


? 民生

提高就业质量和人民收入水平。就业是最大的民生。要坚持就业优先战略和积极就业政策,实现更高质量和更充分就业。大规模开展职业技能培训,注重解决结构性就业矛盾,鼓励创业带动就业。提供全方位公共就业服务,促进高校毕业生等青年群体、农民工多渠道就业创业。破除妨碍劳动力、人才社会性流动的体制机制弊端,使人人都有通过辛勤劳动实现自身发展的机会。完善政府、工会、企业共同参与的协商协调机制,构建和谐劳动关系。坚持按劳分配原则,完善按要素分配的体制机制,促进收入分配更合理、更有序。鼓励勤劳守法致富,扩大中等收入群体,增加低收入者收入,调节过高收入,取缔非法收入。坚持在经济增长的同时实现居民收入同步增长、在劳动生产率提高的同时实现劳动报酬同步提高。拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道。履行好政府再分配调节职能,加快推进基本公共服务均等化,缩小收入分配差距。



声明:本文来源 克而瑞地产研究 作者:杨科伟、柏品慧,文章已获作者授权,版权归原作者所有,文章观点仅代表作者观点

编辑:钜派投资集团市场品牌公关部


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